Nejprodávanější dispozicí v Praze je 2+kk. Tvoří asi 45 procent všech prodejů nových bytů a v posledním roce dosáhla rekordů, o jakých se trhu před deseti lety nesnilo.

Z pohledu prodejních tabulek je to vítěz. Z pohledu toho, jak se v takovém bytě bydlí pět nebo deset let, je to často kompromis, ke kterému se kupující dopracoval cestou vylučovací metody.

Tyto dvě věty si neodporují. Jen popisují dva různé okamžiky téhož rozhodnutí. Ten první je rezervační smlouva. Ten druhý je běžné úterní odpoledne, kdy se na 55 metrech čtverečních potkávají běžící pračka, nemocná dvouletá dcera a jeden ze dvou rodičů na pracovním hovoru z home office.

Co se prodává a co se kupuje

Průměrná nabízená 2+kk v Praze má dnes ~55 m². Cena okolo ~165 000+ Kč za metr čtvereční. Když to vynásobíte, dostanete byt něco přes 9 milionů Kč. Při průměrné pražské mzdě je to přes deset hrubých ročních platů.

Pro většinu kupujících je to maximum, na které dosáhnou hypotékou. A v okamžiku, kdy je strop financování stanoven, je dispozice spíš důsledek než volba.

Tohle je důležité říct otevřeně, protože diskuse o malých bytech se často vede, jako by za nimi stála nějaká spotřebitelská preference. Není tomu tak. Stojí za nimi cenovka. 

Praha je podle Deloitte třetí nejméně dostupné město v Evropě, pořízení nového bytu vyžaduje v průměru 15 hrubých ročních mezd. Když se zúží rozpočet, zúží se i dispozice.

Developer, který staví v této realitě, dělá racionální věc, když nabízí to, na co lidé dosáhnou.

Háček je v tom, co se přitom v tichosti přestalo nabízet. Před deseti lety byla průměrná výměra prodaného bytu v Praze zhruba o deset metrů větší než dnes. Tytéž peníze koupí menší prostor. To není novinka, ale dlouhodobý posun. A spolu s ním se posunulo i to, co všechno se musí do bytu vejít.

Na co byla dispozice 2+kk navržena

Standardní byt 2+kk vznikl jako produkt pro páry bez dětí, mladé jednotlivce a investory na nájem. Této poptávce odpovídá. Padesát pět metrů s balkonem se pro dva lidi bez ambicí trávit doma víc než večery a každý druhý víkend snese velmi dobře.

Projekty velkých hráčů tuhle skupinu obsluhují systematicky a skutečně se jim daří byty rychle prodat.

Mezitím se ale změnilo, co domácnost od bytu potřebuje. Pětina českých zaměstnanců alespoň občas pracuje z domova, v Praze a Středočeském kraji výrazně víc. Hybridní režim, tři dny v kanceláři a dva doma, se v některých oborech stal standardem.

To znamená, že byt musí absorbovat plnohodnotnou pracovní aktivitu, ne jen občasný e-mail u jídelního stolu. V 2+kk to obvykle znamená, že pracovní stůl je v ložnici, v obýváku, nebo neexistuje.

Když do téhož bytu přibude dítě, situace se napne na všech stranách.

Ne proto, že by děti potřebovaly mnoho místa fyzicky. Potřebují své místo. Místo na hraní, které se každý večer neuklízí. Místo na spaní, které zůstává tmavé, když rodiče v deset večer ještě svítí v kuchyni. Místo na věci, které rostou s dítětem rychleji než s kýmkoli jiným v domácnosti.

Tohle všechno se v 2+kk řeší kompromisy, které fungují, dokud rodiče mají energii kompromisy řešit.

Co chybí a o čem se nemluví

Když si přečtete diskuse na internetu, jeden problém se opakuje s téměř monotónní pravidelností. Není to velikost. Je to úložný prostor. Komora chybí. Technická místnost neexistuje. Předsíň není zónou, je to průchod. Šatní skříň se vejde jedna a do ní se musí vejít všechno, co kdo v rodině má.

Architekti, kteří dělají rekonstrukce developerských bytů, to potvrzují každou realizací. Když se z 2+kk dělá použitelnější 2+kk, prvním krokem skoro vždy je úložná stěna v předsíni, malá technická stěna pro pračku a sušičku, a přepracovaná kuchyň tak, aby se v ní dala otevřít myčka, když u vedlejší linky někdo krájí.

To nejsou luxusní úpravy. To jsou věci, které měly být v původním plánu. V katalogu developera se tomu říká „promyšlená a efektivní dispozice“. V realitě je to dispozice efektivní pro tabulku metrů, ne pro život v ní.

Kam to směřuje

Trh reaguje. V nabídce se objevují dispozice 1,5+kk, 2,5+k a jinak podobně označené plusové dispozice, které umožňují byt upravit na potřeby každodenního rodinného života. Jde ale zatím jen o nižší jednotky procent.

Z prodejní logiky to dává smysl, jednotková cena je nižší a investorská poptávka pohlcuje téměř cokoli. Z hlediska celkového bytového fondu to znamená, že Praha v roce 2035 bude mít desetitisíce bytů, které jsou postavené pro jednu životní fázi a pro jednu životní situaci.

To je nový druh problému. Starší panelové 3+1 z osmdesátých let, které dnes lidé zpětně oceňují za samostatné pokoje a komoru, byly stavěné pro rodinu.

Dnešní 2+kk z roku 2025 je stavěný pro jednoho až dva lidi v určitém okamžiku jejich života. Když se tito lidé posunou dál, byt je nenásleduje.

Buď ho opustí, nebo ho rekonstruují za další miliony, nebo se přizpůsobí oni jemu.

Otázka, kterou by si developer mohl položit, není, jestli stavět menší nebo větší byty. Ta odpověď je dána ekonomikou a moc se s ní hýbat nedá.

Otázka je, jestli těch 55 metrů lze promyslet jinak. Zda třeba ubrat metry čtvereční ze společné chodby a přidat je do předsíně. Jestli místo balkonu, který se v Praze používá tři měsíce v roce, nabídnout vnitřní úložnou stěnu.

Jestli v plánu počítat s tím, že se obývák jednou rozdělí příčkou, a předem na to připravit elektroinstalaci.

To jsou rozhodnutí, která se dělají v projektovém managementu, ne v ceníku.

Komu se to vyplatí

Developerovi, který o tomhle začne přemýšlet dřív než ostatní, se to vyplatí dvakrát. Jednou, protože jeho byty se budou prodávat snáz lidem, kteří dnes kupují skrz zaťaté zuby.

Podruhé, protože jeho projekty budou za pět let na sekundárním trhu vypadat lépe než průměr. To není teorie. To se dá dnes pozorovat na prodejích starších bytů z jinak navržených projektů z přelomu tisíciletí, které mizí ze sekundárního trhu rychleji než novostavby ze stejné lokality o deset let mladší.

Trh nepotřebuje slogan, že malé byty jsou špatné. Nejsou. Potřebuje developery, kteří přiznají, že 2+kk za 9 a více milionů by mělo být něco promyšlenějšího než jen 55 metrů s kuchyňským koutem a balkonem.

Kupující to ví.

Mlčí o tom proto, protože nemá z čeho vybírat.